周傳明委員：

您在區政協十屆二次會議上提出的“關于以人民為中心努力推進老舊小區 城市更新的建議”提案收悉。我單位領導高度重視，認真調查研究，積極推動辦理，現答復如下：

《南京市城市更新辦法》明確，城市更新是對存量用地、存量建筑開展的優化空間形態、完善片區功能、增強安全韌性、改善居住條件、提升環境品質、保護傳承歷史文化、促進經濟社會發展的活動，包括居住類、生產類、公共類、綜合類等4種類型，其中以老舊小區為主的居住類因涉及物業權利人眾多，實施難度最大。

一、棲霞區老舊小區及改造情況

南京市委辦公廳《南京市棚戶區改造和老舊小區整治行動計劃》（寧委辦發〔2016〕19號）明確了老舊小區為2000年前建成、非商品房小區。據此，棲霞區老舊小區共137個，總建筑面積350.06萬平方米，1458幢，48198戶。其中：零散片區及單一院落50個，174幢，6232戶，建筑面積40.83萬平方米；封閉及半封閉小區87個，1284幢，41966戶，建筑面積309.23萬平方米。

2006年至2015年，累計投資4.94億，改造小區116個，改造總建筑面積達348.64萬平方米，惠及居民72567戶；2016至2022年，累計改造小區28個，改造建筑面積達167.38萬平方米，惠及居民21924戶，投入資金約7.58億元。2023年，計劃投資3000萬元改造棲化新村小區，建筑面積9.43萬平方米，房屋60棟，居民1298戶。老舊小區改造成效顯著，如金堯山莊、百水芊城等小區成功創建省級宜居住區，姚坊門街區通過了省級宜居示范街區考核驗收；堯林仙居山體公園、計算新村集裝箱休閑中心、五福家園消防主題體驗館新晉為網紅打卡點；堯安新村北院改造案例在住建部“我為群眾辦實事”實踐活動中被選作經驗交流發言。

二、老舊小區城市更新現狀

老舊小區改造以政府投資為主，從“使用者付費”的角度說，住戶免費享受居住條件改善的福利，是社會分配不公平。在經濟不景氣尤其是政府財政吃緊的情況下，這種模式不可能持久。老舊小區城市更新應運而生。市規劃資源局、市房產局、市建委2020年印發《開展居住類地段城市更新的指導意見》，2021年印發《居住類地段城市更新規劃土地實施細則》，正式開啟老舊小區城市更新。

按照市建委部署，棲霞區梳理編排城市更新項目97個，其中以老舊小區為主的居住類項目49個。目前，實施條件相對成熟的項目2個。一是新堯新城中心片區城市更新，項目位于新堯新城中心片區，南至太龍路、北至堯佳路、西至新堯路，東至堯石二村東區邊界，占地0.37平方公里。項目現狀總建筑面積172884㎡，擬拆除建筑面積34076㎡，擬新建建筑面積 67308.43㎡。二是邁皋橋街道華電三宿舍片區城市更新項目，北臨邁化路，南臨華飛路，東至北苑西路，西至紅山路，占地0.08平方公里。項目現狀總建筑面積670900㎡，擬拆除建筑面積83000㎡，擬新建建筑面積162100㎡ 。上述2個項目正在按照《南京市城市更新辦法》等有關規定修改完善實施方案。

三、下一步打算

一是制定實施方案。2023年6月市政府印發《南京市城市更新辦法》，為老舊小區城市更新提供了制度保障。根據《辦法》規定，完善區城市更新工作領導小組，結合城市體檢成果，進一步梳理城市更新單元，確定更新項目。以規劃為引領，在國土空間規劃體系下有序實施；以“留改拆”為優先序，保護傳承，塑造城市特色；以資金平衡為原則，優化資金籌資方式，明確實施主體；以“急難愁盼”為重點，合理編排近期和長遠期計劃，編制年度計劃。

二是堅守政策底線。根據《住房和城鄉建設部關于實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科﹝2021﹞63號），除違法建筑和危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，更新單元內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區規模，不突破原有密度強度，原則上更新單元內拆建比不大于2；不大規模、強制性變遷居民，不隔斷人、地和文化的關系，尊重居民意愿，鼓勵就地就近安置，原居民就地就近安置率不低于50%。

三是倡導多方參與。城市更新涉及參與方多，業務跨度大，從工程基建到策劃運營等，包含眾多元素。需建設過程中考慮，逐步建立起政府、市場、群眾等多方力量共同開展城市更新的途徑。要一改傳統工程建設項目的管理模式，扭轉政府投資項目為主的導向，強化社會資本參與度。成立由工程專家、經濟學專家、風景園林師等組成的專家團隊，協助相關實施主體開展工作，鼓勵引導企業、普通群眾參與城市更新，加強多方力量協同合作。

最后，再次感謝您對棲霞區住房和城鄉建設部門工作的關心、支持和理解！

南京市棲霞區住房和建設局

2023年7月13日